产权调换:涉及权属登记资料时,登记信息与现状记录应先核对哪些事实?

产权调换中，登记信息与现状记录并存时，先核对四类事实：登记权利人是谁、房屋性质用途与建筑面积、未登记部分是否已有认定处理结论、用于调换房屋的地点与面积是否写入补偿协议。已经登记的房屋，一般以权属证书和登记簿记载为准；两者不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。

摘要

• 效力顺序先行：登记簿与权属证书不一致时以登记簿为准，现状记录通常不能直接推翻登记。
• 核对落到四项：权利主体与共有情况、坐落结构与面积、登记用途、未登记部分的认定处理结果。
• 现状记录要有程序外观：实地查勘记录经三方签字盖章、影像对应同一房屋、评估时点统一。
• 核对结论要写进协议：调换房屋的地点和面积是补偿协议必备事项，谈不成走补偿决定程序。

一、先定效力顺序：登记簿、权属证书与现状记录不是平级的

房屋征收评估规定第九条明确，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

这条规则决定了核对的起点：第一步不是拿现场情况去比对登记，而是先看登记内部是否自洽。权属证书由权利人持有，登记簿由登记机构保存，两者冲突时，规则给登记簿优先地位。对普通读者来说，这意味着“我手里有房本”并不足以推翻登记簿上的另一套记载。

例外只有一处，即“有证据证明房屋登记簿确有错误”。规则没有列举这类证据的形式，实际操作中可以询问登记机构调取原始登记材料、了解更正登记的条件，或者依据已经生效的法律文书主张权利，能否成立以登记机构的核对结论或者有权机关的认定为准。现状记录本身不是登记，不能仅凭长期居住、实际使用的事实直接否定登记簿，它的作用是发现差异、提示需要核实的方向。

二、逐项核对：主体、客体、用途、未登记部分、权利限制

核对顺序建议按“主体—客体—用途—未登记部分—权利限制”推进，每一项都同时看登记与现状，差异单独记录，不要合并成一句“与实际不符”。

未登记部分最容易产生误解。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。因此“没有登记”不直接等于“不补偿”，“有加建”也不直接等于“按加建面积调换”，中间必须有一份由有权机关作出的认定处理结论。

三、现状记录要经得起核对：谁记录、怎么记、什么时点

房屋征收评估规定第十二条要求，房地产价格评估机构安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查房屋状况，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录并妥善保管；被征收人应当协助查勘，提供或者协助搜集评估所必需的情况和资料；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

调查环节还有前置要求。同规定第九条要求，房屋征收部门在评估前组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构；应当向评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况；调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。读者可以据此核对：手里的查勘记录，是否对应公布的调查范围，是否写清了登记状况与未登记部分的处理结论。

时点同样关键。第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日；用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。用征收公告很久之后的现场照片去比对评估结论，容易产生偏差，核对时要注意两份记录是否指向同一时点。

至于被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章时如何处理，本次取得的条文在该处截断，后续程序未完整呈现。遇到这种情况，不宜想当然认定记录当然有效或者当然无效，应核对征收评估规定的完整条文，同时保留自己提出异议的书面记录和影像材料。

四、核对结论要落进补偿协议或者补偿决定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人依照条例规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。用于产权调换房屋的地点和面积是法定必备事项，登记核对的成果应当转化为协议中可执行的表述：坐落、楼栋房号、建筑面积、用途、交付与过渡安排。

第二十六条规定，在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告；补偿决定应当公平，包括第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项；被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。“所有权人不明确”正是登记核对环节应当提前发现的风险点，主体没查清就签约，容易留下效力隐患。

第二十七条明确先补偿、后搬迁。第二十九条要求房屋征收部门依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在征收范围内向被征收人公布。核对过程中形成的登记查询结果、查勘记录、认定处理文书，建议按户归档留存。

可执行核对清单

准备材料：权属证书与登记簿查询结果（含共有、抵押、查封记载）；身份与授权文件，继承、转让的线索材料；未经登记建筑的建造时间、审批或者处罚材料；征收公告、补偿方案、实地查勘记录与影像资料。

逐项核查：证书与登记簿是否一致，差异点写清；登记面积与实测面积差异，改动部分有无批准；登记用途与实际用途差异；未登记部分是否已有认定处理结论、由哪个机关作出；查勘记录是否三方签字盖章，影像是否对应同一房屋、同一时点。

下一步条件：差异属于登记簿自身错误，向登记机构申请核对、了解更正途径；差异属于未经登记建筑，等待或者督促有关部门作出认定处理结论后再进入评估；主体不明或者共有权人不齐，先解决签约主体问题；协商不成或者所有权人不明确，关注补偿决定程序以及行政复议、行政诉讼的期限要求。具体期限、地方补偿标准和登记机构操作口径，本次材料未覆盖，需以当地征收补偿方案和登记机构要求为准。

常见问题

权属证书和登记簿记载的面积不一样，以哪个为准？

以登记簿为准，除非有证据证明登记簿确有错误。这是房屋征收评估规定第九条给出的效力顺序。下一步是向登记机构查询原始登记材料，弄清差异形成原因，再判断是否需要主张更正。

房屋有加建但没有登记，能不能计入产权调换面积？

不能直接计入。要先经市、县级人民政府组织有关部门调查、认定和处理，认定为合法建筑或者未超过批准期限的临时建筑才给予补偿。产权调换的面积如何计算，取决于认定处理结论和补偿方案的具体规定。

登记上有抵押或者查封，会不会影响产权调换？

评估环节不因抵押、查封扣减价值。房屋征收评估规定第十一条明确，评估不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响，即按无租约限制评估，且不扣除已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。至于抵押、查封在补偿款支付和解除安排上如何处理，本次材料未提供规则，需要另行核对。

实地查勘记录我没有签字，这份记录还有效吗？

不能仅凭未签字下结论。第十二条既要求三方签字或者盖章确认，也规定了被征收人拒绝签字时的处理，但本次取得的条文在该处截断。稳妥做法是核对征收评估规定的完整条文，同时书面提出异议并保留影像材料。

集体土地上的房屋调换也适用这些规则吗？

不适用。本次条文属于国有土地上房屋征收的规则。集体土地征收、宅基地房屋调换适用不同的法律依据和地方规定，本次材料未覆盖，不能直接套用。

依据与适用说明

• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款（未经登记建筑的调查、认定和处理）、第二十五条（补偿协议事项）、第二十六条（补偿决定）、第二十七条（先补偿后搬迁）、第二十九条（补偿档案与分户公布）。适用范围为国有土地上房屋征收与补偿。
• 房屋征收评估规定第八条至第十二条（评估目的表述、调查与登记优先规则、评估时点、价值内涵、实地查勘与签字）。本次取得的材料未附该文件全称，引用以条号与条文正文为准，发布前应核对正式文件名与文号。
• 上述条文来源页面：https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm ，资料获取时间为 2026 年 10 月 19 日，仅表明资料获取时间。
• 本文仅讨论国有土地上房屋征收中产权调换的登记与现状核对，不涉及集体土地征收、地方补偿标准以及登记机构的具体操作规则；这些事项需要结合当地征收补偿方案和登记机构要求另行核实。