出租房屋征收:对方提出新的事实主张时,如何制作主张与证据对应表?

制作主张与证据对应表的关键是“一主张一行、一事实一格”：把对方新提出的事实主张拆成可单独证伪的最小事实单元，逐行写明主张原文、提出场合、我方态度、对应证据、证据缺口和补证动作。表格只解决整理与呈现，不能替代原件；承租人能否直接受偿等前提问题，仍要回到征收补偿方案和租赁合同核对。

摘要

• 制表前先归类：对方的新主张属于权属面积、用途与停业、装修添附、租赁履行还是评估程序，归类决定去调哪一类证据。
• 一行只放一个事实，写清“对方原话、我方态度、证据名称与形成时间、缺口与补证动作”，缺一项就算没填完。
• 当场拿不出反证时写“待核对”，不写默认认可；举证责任在提出主张的一方，否认不等于需要自证。
• 表格随答辩状、质证意见一并提交，页码与证据目录保持一致，方便当庭指认。

一、先判断新主张落在哪一类，再决定调什么证据

出租房屋征收中出现的新事实主张，多数可以归入四类，归类不同，调证方向完全不同。

第一类是房屋与权属状况：面积、用途、结构、有无未经登记的部分。这类主张对应产权证、测绘成果、租赁合同附图和现场照片。其中“搭建部分属违法建筑、不予补偿”最常见，需要核对征收决定作出前有关部门是否依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条组织调查、认定和处理：认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应给予补偿，认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。表格里要填的是“有没有这份调查认定材料”，而不是直接写“对方说错了”。

第二类是补偿项目与金额：搬迁费、临时安置费、停产停业损失、装修添附、过渡方式与期限。可对照该条例第二十五条第一款列举的协议事项逐项落格，看对方主张的是哪一项、依据哪份材料。

第三类是租赁关系履行：租期、租金支付、是否转租、是否实际经营、何时交房。这类主张靠合同、收付款凭证、交接记录和经营凭证回应。

第四类是评估与程序：评估时点、评估机构如何选定、委托与估价师指派是否规范。《国有土地上房屋征收评估办法》第三条要求评估机构与估价师独立、客观、公正并回避利害关系，第四条至第六条对机构选定、牵头的评估机构与委托合同内容作出规定，第七条要求指派足够数量的注册房地产估价师。对方拿评估报告说事时，把争议落到这些可核对的具体环节上。

还要先看清案件走到哪一步：尚在协商签约、已作出补偿决定、已进入诉讼。达不成补偿协议的，由作出征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，被征收人不服可以申请行政复议或提起行政诉讼（同条例第二十六条）；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁（第二十七条）。

二、对应表的字段怎么设

字段设计的目标是让每一行都能独立回答“对方说了什么、我认不认、我拿什么回应、还缺什么”。

拆事实要素时坚持“一行一事实”。例如对方称“承租人擅自搭建、不应补偿”，至少拆成：搭建物是否存在、建成时间、由谁出资建造、出租人是否同意、是否在征收决定前经过调查认定。五个要素分五行，每行配各自的证据，回应时才不会互相牵连。

三、出租房屋征收中最常遇到的新主张与对应证据

关于停产停业损失要注意边界：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款把停产停业损失列为补偿协议应当载明的事项，但该条设定的主体是房屋征收部门与被征收人。承租人能否直接主张、通过何种途径主张，取决于当地补偿方案和租赁合同约定，属于需要核实的前提，不要在表格里写成结论。核对补偿是否到位时，可参考该条例第二十九条关于建立征收补偿档案、将分户补偿情况向被征收人公布的规定。

四、填表时的四条规则

规则一：原件优先，来源写全。 每一格都要能回答“这份证据在谁手上、什么时候形成、有没有原件”。只有复印件的，注明与原件核对情况，不要把复印件写成本证。

规则二：时间线优先。 把征收决定公告日、评估时点、租赁起止、停业起止按时间排列。对方主张与时间顺序冲突时，往往不用争辩就能看出来。

规则三：举证责任不转移。 对方提出新的事实主张，由对方举证；我方只对自己的积极主张举证。对不认可的主张，写明“不认可，理由为……”即可，不需要替对方证明。

规则四：不写结论性形容词。 写“评估报告载明的评估时点为某日，与征收决定公告日不一致”，而不是“评估明显偏低”。事实与评价分开写，评价放在质证意见里。

五、提交前的可执行清单

• 已确认案件类型与阶段：是出租人与承租人之间的民事争议，还是针对补偿决定的行政争议；处在协商、复议、一审还是二审。
• 已确认土地性质：本文引用的规则适用于国有土地上房屋征收，集体土地征收另有规定。
• 对方每一句主张都已拆成最小事实单元，一行一个。
• 每行都填了态度、证据、缺口三项，没有空格。
• 证据目录页码与表格页码一一对应，原件、复印件分别标注。
• 待补证据写明了调取对象与时间，能在举证期限内完成的已提交申请。
• 涉及评估争议的，已核对评估机构选定、委托合同内容与估价师指派。
• 表格已附在答辩状或质证意见后，并在庭审中口头说明重点行。

常见问题

对方只在庭上口头提出，没有书面材料，也要逐行列表吗？

要。先请法庭将对方的口头主张记入庭审笔录，再按笔录页码逐行录入，主张原文一栏注明“庭审笔录第几页”。没有笔录页码的行，事后很难固定。

一时拿不出反证，会不会被当成默认？

不会。态度栏填“待核对”，同时说明需要核对什么、多长时间内补充。举证责任在提出主张的一方，我方不认可即产生争执，不因暂时无证据而视为认可。

房东已和征收部门签了补偿协议，承租人还能主张吗？

这属于需要核实的前提，不能一概而论。核对顺序是：先看补偿方案对承租人的安排，再看租赁合同对补偿归属、装修添附、提前解约的约定，最后看协议实际内容。协议订立后一方不履行约定义务的，另一方可依法提起诉讼（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款）。

对方拿评估报告支持主张，表格里怎么对应？

把“评估报告有问题”拆成评估时点、机构选定方式、委托合同内容、估价师指派等具体要素，分别对应《国有土地上房屋征收评估办法》第三条至第七条的要求逐项核对，每一行只写一个可核对的事实。

二审阶段对方提出新的事实主张，表格有什么不同？

多两栏：一是“是否属于二审新提出”，二是“对应的一审记载”。民事案件中，第二审人民法院应就上诉请求涉及的事实与适用法律进行审查（《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条）；对提出新的事实、证据或者理由的案件，通常不属于可以不开庭审理的情形（第一百七十六条）。收到上诉状副本之日起十五日内可提出答辩状（第一百七十四条），表格随答辩状提交较为稳妥。行政案件的上诉与二审规则适用行政诉讼法，本次资料未覆盖，需另行核对。

表格是提交给法院还是自己用？

两用。自己用的是工作版，可以保留推测和待办；提交版只保留可核对的事实与证据，删去推测内容，附在答辩状、质证意见之后，并在证据目录中体现对应关系。

依据与适用说明

• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十九条，用于未经登记建筑的调查认定、补偿协议事项、补偿决定与救济、先补偿后搬迁、补偿档案与分户补偿公布。来源：农业农村部法规库公开文本，https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm
• 《国有土地上房屋征收评估办法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条，用于评估机构与估价师的独立客观义务、机构选定、牵头单位、委托合同内容与估价师指派。来源同上链接所载公开文本。
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、第一百七十四条、第一百七十五条、第一百七十六条，用于上诉期限、答辩期限、二审审查范围与开庭审理。来源：北京市司法局公开文本，https://sfj.beijing.gov.cn/sfj/zwgk/2024zcwj/744120751/fl91/744123073/index.html

适用范围：本文讨论的是国有土地上房屋征收项目中，出租房屋一方或承租一方应对对方新事实主张的材料整理方法。集体土地征收的补偿标准与程序另有规定，不在本次资料范围内；承租人是否为被征收人、能否直接受偿，需结合当地补偿方案与租赁合同另行核实。本文为材料整理与核对方法的说明，不构成对具体案件结果的判断。