产权调换:涉及权属登记资料时,登记信息与现状记录的资料整理可以怎样分步进行?

产权调换中的权属资料整理，可按“定对象—比登记—单列未登记—补现状—做对照表”五步推进。登记信息以房屋登记簿为准，权属证书与登记簿不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准；现状记录用于核对和补充，不能替代登记信息。以下操作属整理方法建议，规则依据以所引条文为准。

摘要

• 起点是确认评估对象：调查结果应在征收范围内公布，先核对自家房屋以何种状态列入。
• 登记信息要在内部先比对：性质、用途、建筑面积以权属证书和登记簿为准，冲突时按法定顺序采信。
• 未登记建筑不并入登记信息，按有关部门的认定、处理结果单独成册。
• 现状记录要能逐项对应登记项目，并与产权调换房屋资料按同一评估时点归档。

一、先定“评什么”，再谈整理

资料整理的第一步是确认评估对象，而不是先翻找证件。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第一款，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构；同条第二款要求征收部门向评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已登记房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况，并明确调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

读者可以先查阅征收范围内的调查结果公布材料，核对三件事：房屋是否列入、以“已登记”还是“未登记”状态列入、登记的权利人、坐落、用途、面积与手上证件是否吻合。发现遗漏或记载错误，建议书面提出并保留提交凭证。这一步的产出是一份评估对象确认记录，后续材料都围绕它编排。

二、登记信息先内部对齐，再对外使用

同一套房屋可能同时存在权属证书、登记簿记载和登记机构查询结果，三者要先对齐，不能直接拿证书复印件当结论。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

整理时可按“权利人、坐落、用途、建筑面积、建成年份”逐项制表，把证书与登记簿并列填写。出现不一致，先向登记机构申请查询或更正，保留书面申请、受理回执与答复；编排材料时以登记簿记载为主，证书差异单独附页说明，不要自行涂改、合并或取舍。需要区分的是，“以登记簿为准”解决的是评估时的采信顺序，并不等于差异自动消失；主张登记簿确有错误的，属于该条设置的例外，需通过相应更正程序处理。

三、未登记建筑单独成册

未登记部分混进登记信息，会让后面的对照表整体失真。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第二款也要求征收部门向评估机构提供未经登记建筑的认定、处理结果情况。

整理时建议“一物一档”：位置与四至、建造时间、结构层数、面积、用途、审批或缴费凭证、历史影像，核心材料是有关部门出具的认定、处理结果文书，评估按该结果进行。需要提醒的是，认定主体是市县级人民政府组织的有关部门，不是评估机构，也不是被征收人自行判断；材料中应把“当事人主张合法”与“已被认定合法”分开标注，避免混用。

四、现状记录做成可核对的证据

现状记录的价值在于能和登记项目一一对应，而不是照片数量。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录并妥善保管；被征收人应当协助查勘，提供或者协助搜集评估所必需的情况和资料；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

查勘前带上登记信息表，查勘时按“坐落—结构—层数—建筑面积—用途—附属物”逐项核对，对与登记不一致之处当场指出，要求记入记录并注明照片编号；签字前通读全文，有补充意见的可另附书面意见并签名注明日期。本次证据所附文本在“被征收人拒绝签字”处截断，拒签后的完整处理程序未呈现，因此不宜把拒签当作唯一应对方式，更稳妥的是书面提交核对意见并保留送达凭证。

五、用一张差异对照表锁定两类资料

把登记信息和现状记录放进同一张表，是后续协商补偿协议、提出评估异议时最省力的做法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款把“用于产权调换房屋的地点和面积”列为补偿协议事项；第二十一条第二款要求计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；《国有土地上房屋征收评估办法》第八条明确，用于产权调换房屋价值评估的目的，是为计算差价提供依据。

填写时一行只放一个项目，差异栏写清“一致”或“不一致＋原因”，每份材料编号，便于在补偿协商、复核评估和专家鉴定中直接引用。

六、两部分资料按同一时点归档

被征收房屋与用于产权调换的房屋，资料要分开建册，但评估时点必须对齐。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。整理时可在两册封面标注同一评估时点，调换房屋一册至少包含地点、面积及价值评估相关材料。两份价值结论只有在同一时点上才具备可比性，差价计算才有意义。

可执行清单

• 准备：权属证书、登记簿查询结果、身份证明、未登记建筑的认定处理文书、建造与缴费凭证、房屋内外影像。
• 核查：调查结果公布材料是否列明自家房屋及登记状态；证书与登记簿的性质、用途、面积是否一致；查勘记录是否逐项对应并完成签章。
• 下一步条件：登记信息对齐后填写差异对照表；未登记部分取得认定处理结果后再纳入；对评估价值有异议的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

常见问题

权属证书与登记簿记载的面积不一致，整理时以哪个为准？

先按登记簿编排。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款，已登记房屋的性质、用途和建筑面积一般以权属证书和登记簿为准，两者不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。操作上把两者并列列表、差异单列，并向登记机构申请查询或更正。

没有登记的建筑，材料可以少交吗？

不建议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款，未登记建筑要经有关部门调查、认定和处理，认定结果直接决定是否补偿；《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第二款要求征收部门向评估机构提供认定、处理结果。材料齐全更有利于认定，但认定结论由有关部门作出。

实地查勘记录内容不认可，能不签字吗？

签字是查勘程序的确认环节，《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条要求征收部门、被征收人和估价师签章。对内容有异议，更稳妥的是在记录上写明异议、另附书面意见并保留副本。本次证据文本未完整显示拒签后的处理程序，不宜把拒签作为主要手段。

用于产权调换的房屋资料要一起整理吗？

要，但单独成册。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款把调换房屋的地点和面积列为补偿协议事项，《国有土地上房屋征收评估办法》第八条明确调换房屋评估服务于差价计算，第十条要求两者评估时点一致。整理时把调换房屋的地点、面积与价值材料同自家房屋资料对应编号。

依据与适用说明

• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（本次证据所附文本）第十七条、第十九条第二款、第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十五条：适用于国有土地上房屋征收补偿，包括补偿范围、产权调换与差价结算、未登记建筑的认定处理、补偿协议事项及评估异议途径。
• 《国有土地上房屋征收评估办法》（本次证据所附文本）第八条至第十二条：适用于房屋征收评估，包括评估目的、评估对象调查、权属记载采信顺序、评估时点和实地查勘记录。
• 来源链接：https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm（公开法规文本页面；本次资料获取时间标注为2026-10-19，未见人工审核记录）。
• 适用范围与限制：本文讨论国有土地上房屋征收中的产权调换资料整理，不覆盖集体土地征收、地方补偿标准与救济期限；文中“建议”“可以”类表述为整理方法建议，不是法定义务。具体项目的认定结论、补偿方案以当地政府公布的文书为准。