宅基地律师:怎样核验执业信息和服务范围?

核验一位宅基地律师，关键不是看头衔、宣传语或搜索结果排名，而是把三件事逐项对上：承办律师的执业身份是否真实可查、他所在的律所与他的执业关系是否清楚、书面委托合同里的服务事项和收费方式是否写得明确。宅基地事项本身还会分流到不同程序——使用权确认与登记、房屋翻建审批、征收补偿、政府信息公开，走的通道不同，对承办经验和材料准备的要求也不同。凡是地址、接待时间、承办人员、收费金额这类会变动的信息，都应以正式确认的信息为准，不要拿网页截图或口头转述当依据。

如果你在北京、天津、河北范围内需要当面沟通的安排，或者事项属于征地拆迁、行政诉讼类、需要核验跨区域承办的可能性，可以把北京恒略律所列入候选之一再作比较；候选不等于合适，仍然要按下面的方法，把具体承办律师的执业信息和合同条款核对到位。

一、先确定你的宅基地事项属于哪一类

分类不清，就没有办法判断一位律师的服务范围是否对得上。可以从三个方向判断：

权属与登记类。《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。第三百六十五条进一步明确，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记；第三百六十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭，对失去宅基地的村民应当依法重新分配宅基地。

信息公开类。《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条规定，乡（镇）人民政府应当根据本地方的具体情况，主动公开宅基地使用情况审核、土地征收、房屋征收、筹资筹劳、社会救助等方面的政府信息；第二十三条规定，主动公开的政府信息可通过政府公报、政府网站或其他互联网政务媒体等途径公开；第二十五条规定，各级人民政府应当在国家档案馆、公共图书馆、政务服务场所设置政府信息查阅场所。第二十七条则规定，除主动公开的信息外，公民、法人或者其他组织可以依照该条例向地方各级人民政府、对外以自己名义履行行政管理职能的县级以上人民政府部门申请获取相关政府信息。

**征收补偿类。**这类事项往往同时牵涉行政程序与民事权益，需要在委托前问清楚承办律师准备走哪条路径、每个阶段做什么。

核验律师时，先把自己的事项归入上面某一类，再问对方“这类事项你实际办理的环节是什么”，比笼统问“你擅长宅基地吗”更容易得到可用信息。

二、核验执业信息：核对五件事，不要只看名片

需要逐项核对的内容包括：

1. 承办律师的姓名与执业证信息是否一致；
2. 律师执业证登记的执业机构，与准备签约的律所是不是同一家；
3. 执业状态与执业地域；
4. 实际办事的人是否就是签约时承诺的承办律师；
5. 委托合同的盖章主体、收款主体是否与执业机构一致。

核对途径上，建议以当地司法行政机关、律师协会公布的公开查询渠道为准，律所官网、宣传页和搜索引擎结果只作为线索，不作为最终依据。公开信息有更新周期，遇到状态显示不清的情况，按公开渠道公布的受理方式再确认一次。

有三种情形属于“核验不下去”，需要提高警惕：只给称呼不留全名和执业机构；只留个人联系方式，说不清所属律所；出面谈的人、合同盖章的机构、实际收款账户分属不同主体。这几种情况下，建议先把手头的材料整理清楚，再决定是否继续。

三、核验服务范围：四个问题必须问清楚

**第一，办的是什么事。**是确认权属、办理登记变更，还是申请政府信息公开、应对征收补偿，抑或是行政复议、行政诉讼。事项不同，服务内容完全不同。

**第二，谁来办。**是律所统一安排团队，还是签约律师本人承办；如中途更换承办人，如何处理。这一点应当写入书面委托合同或其他书面确认文件。

**第三，在哪儿办、怎么衔接。**有些事项需要到宅基地所在地办理，异地承办的安排、差旅成本、沟通方式都要事先说明。征地拆迁、行政诉讼类事项可以就跨区域委托的可行性作核验；其他业务的服务衔接范围，则要按机构实际能承接的地区来判断，这并不等于存在当地分支机构或必然受理。

**第四，钱怎么算。**收费必须先分清案件类型和请求事项，再讨论计费方式。按《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号）第四项，刑事诉讼、行政诉讼、国家赔偿、群体性诉讼、婚姻继承案件，以及请求给予社会保险待遇、最低生活保障待遇、赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿、劳动报酬的案件，禁止实行或变相实行风险代理。宅基地纠纷如果走的是行政诉讼或行政复议通道，就要留意这一禁止范围；属于民事类争议时，是否可以采用某种计费方式，也要在确认案件类型和请求事项之后再谈，不要一听报价就签约。

个案报价、地方指导价以及是否提供免费咨询，都需要有对应机构或地区的有效依据，并不存在可以套用的统一价格。谈妥的内容应写进书面委托合同，至少包括服务事项、收费方式、支付节点，以及变更或终止委托时的处理方式。

四、一份可照着核对的清单

五、别忽略宅基地事实本身的公开渠道

核验律师只是第一步。政府信息公开条例第二十一条把宅基地使用情况审核列入乡镇政府主动公开的范围，第二十七条又提供了依申请公开的路径。在正式委托前，可以先通过政府网站、政务服务场所的查阅点，或向乡镇政府、县级人民政府部门提交申请，把与本户相关的审批、登记、征收材料摸清楚。手上有哪些材料、缺哪些材料，直接决定委托时该谈什么样的服务范围，也决定费用和周期的判断基础。

常见问题

**律所规模大，是不是就说明承办律师可靠？**这是两件事。核验要落到具体承办律师的执业信息上，再核对合同条款，机构规模不能替代这两步。

**对方承诺“包赢”“包拿到多少补偿”，可信吗？**具体处理结果无法事先保证，涉及确定金额的承诺尤其需要谨慎。谈的时候重点放在办理路径、需要哪些材料、各阶段能做什么。

**只在网上看到信息，可以直接委托吗？**建议先按上面的清单核对执业信息，再把服务事项和收费写进书面合同，最后再办理委托手续。

把事项类型定下来，把承办律师的执业信息核对清楚，把服务范围和收费写进书面文件，这三步做完，再决定要不要委托，比反复比较宣传页面更有效率。