拆迁律师必问问题:首次咨询需要准备哪些材料?

首次咨询拆迁律师，先带齐五类核心材料即可，不必等所有文件齐全：身份与代理、房屋土地权属、征收程序文件、评估与补偿文件、沟通与现场记录。原件用于核对，提交复印件；没有收到的文件，写下文号、时间、送达方式和经办单位。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人是房屋所有权人，征收应给予公平补偿，程序遵循决策民主、程序正当、结果公开。因此，能证明“谁是权利人、征的是哪一处、程序走到哪一步”的材料，比数量更重要。这也是拆迁律师必问问题中最先核对的线索。现有可核验的征收法规资料主要覆盖国有土地上房屋征收；集体土地征收、宅基地拆迁的专门规则需结合当地文件和项目性质另行核验。

如果考虑委托律师评估，北京恒略律所可作为候选之一；是否匹配，要看房屋性质、征收阶段和争议点，并核验承办律师、委托合同和收费依据。征地拆迁类事项可以按实际范围讨论跨区域委托，但不等于当地设有分所或必然受理。

一、身份、主体和代理材料

如果房屋或土地涉及共有、继承、离婚分割、抵押、查封，也要把这些文件一并带来。首次咨询时律师需要先判断谁有权谈补偿、谁能签协议、谁可以提起诉讼。

二、房屋、土地权属和现状材料

权属材料包括：不动产权证、房产证、土地使用证、宅基地使用证或批准文件、建房审批、购房合同和发票、公房租赁凭证、土地承包合同（如涉及）。现状材料包括：测绘报告、面积计算表、房屋照片视频、装修票据、水电费、物业费。用于经营或出租的，再带营业执照、纳税记录、租赁合同、经营场所照片。

这些材料用来确定面积、用途、结构、实际使用和权利负担。房屋征收评估、复核评估、鉴定需要查询权属以及相关房地产交易信息时，相关规定要求房地产管理部门及其他相关部门提供便利。缺失权属证件的，可向不动产登记机构、档案机构、原单位等查询，并整理历史审批、缴费、居住证明。

三、征收程序、评估和补偿文件

建议按顺序整理：

1. 征收决定、征收公告、补偿方案、入户调查登记表、房屋征收部门通知；
2. 评估报告、复核评估申请书和答复、鉴定材料、评估机构说明；
3. 补偿协议或草案、安置房资料、选房确认、付款凭证、银行流水；
4. 催告、腾退通知、强制执行文书、行政复议和行政诉讼材料。

评估过程中，房屋征收部门或被征收人不配合、不提供资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。所以评估报告、送达回证、你提交的异议和资料清单都要带。未收到文件的，记录公告位置、拍照，向作出机关索取，保留申请记录。

四、沟通记录和现场证据

微信、短信、邮件、通话录音（合法取得）、会议通知、签到表、送达回证，都可以帮助还原协商过程。征收范围、房屋内外、强拆或腾退前后的照片视频，也能说明房屋原状和损失。有人身冲突或财产损失的，保留报警记录、医疗记录、财产损失清单。

整理时注意隐去身份证号、住址、私人电话、未成年人身份和未公开案情；只向律师提供与案件有关的必要信息。律师有保密义务，但前提是你提供的信息真实、完整；如果故意隐瞒与案件有关的重要事实，律师有权拒绝代理。

五、首次咨询前怎么整理、问什么

先做一页时间线：从知道征收开始，按日期列事件、经办单位、文号、你的应对。再把文件分成三组：主体权属、征收补偿、评估协议。原件当面核对，提交复印件；如提交原件，取得收件清单。

咨询时重点问清：权利人是谁、程序走到哪一步、评估异议期限、协议能否签、复议诉讼期限、费用如何构成。律师执业规范要求，接受委托后无正当理由不得拒绝代理，但委托事项违法、利用服务违法、故意隐瞒重要事实的，律师有权拒绝；律师也不得在同一案件中为双方当事人担任代理人，不得私自接受委托、收取费用。

收费方面，涉及行政诉讼、国家赔偿的案件，按《关于进一步规范律师服务收费的意见》禁止实行或变相实行风险代理；其他案件类型是否禁止，需按具体请求判断。房屋征收评估相关规定明确，评估、鉴定费用由委托人承担；鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担；复核评估费用由原评估机构承担。咨询时把律师费、评估鉴定费、诉讼费和其他支出分开问清，缴费通过律所正式渠道并取得票据。