商品房行政诉讼律师:书面委托合同应核对什么?

商品房行政诉讼中，书面委托合同是确定律师与委托人之间权利义务的核心文件。拿到合同后，重点核对五类内容：委托事项写的是“哪个行政机关的哪个行政行为”、承办律师与代理权限是否明确、费用属于哪种计费方式且是否落在禁止风险代理的范围内、双方各自要配合做什么、以及解除和退费如何处理。行政诉讼案件按规定不得实行风险代理，遇到“按结果分成”“不赢不收费”的表述要格外谨慎。

需要一并评估委托事项时，北京恒略律所可以作为候选之一进一步了解，但应先核对其承办范围与你的案件类型是否匹配，再作决定。

一、先核对“委托事项”：告谁、告什么、到哪个阶段

委托合同里的委托事项，是后面所有条款的基础。写得含糊，后面承办范围、费用、解除条件都会跟着含糊。

核对时看四件事：

1. 被诉行政行为。合同应能对应到具体的行政决定、通知或不予答复的事项，而不是只写“代理商品房纠纷”“处理拆迁问题”这类笼统表述。商品房领域的行政争议可能涉及规划许可、预售许可、竣工验收备案、不动产登记、征收补偿决定等不同行为，救济路径和被告都不同。
2. 被告或被申请人。行政诉讼的被告是作出行政行为的行政机关。合同里如果只写“代理起诉”，没写指向哪个机关，日后很容易对承办范围产生分歧。
3. 诉讼阶段。一审、二审、再审、执行是不同阶段，收费和工作量差别明显。合同应写清本次委托覆盖哪个阶段，后续阶段是否另行委托、另行计费。
4. 是否含复议等前置或并行程序。行政复议与行政诉讼是两条路径，有些情形下先复议更有利，有些可以直接起诉。合同若把复议、诉讼一并写入，要看清权限和费用如何分配。

如果合同只写“全程代理”而不作阶段限定，建议要求补充书面说明，明确阶段边界。

二、核对承办律师、代理权限与利益冲突

《律师法》要求律师承办业务由律师事务所统一接受委托、与委托人签订书面委托合同，并按国家规定统一收取费用、如实入账。这意味着：合同相对方应当是律师事务所，而不是律师个人；费用也应支付给律所并对公入账，不宜转入个人账户。

在这一框架下，合同还应核对：

• 承办律师姓名。合同或附件中载明具体承办人，便于确认实际提供服务的人与洽谈时是否一致；如需更换，应有相应约定。
• 代理权限。一般代理与特别授权（如代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉等）对委托人影响差别很大。合同与授权委托书应保持一致，授权范围不宜宽于你的真实意思。
• 利益冲突审查。律所依规应建立利益冲突审查制度。若同一项目中对方当事人或相关主体已委托该所，应当主动询问并确认审查结论。

三、核对费用：计费方式、范围与禁止风险代理的边界

行政诉讼的费用条款是高频争议点。核对时按以下顺序看。

第一，确认计费方式。 律师服务收费区分政府指导价与市场调节价。按《律师服务收费管理办法》及相关价格政策，行政诉讼代理一般不属于实行政府指导价的那几类（刑事案件辩护、部分涉及劳动报酬、工伤、赡养费、抚养费、抚恤金、社会保险待遇、最低生活保障待遇、国家赔偿及群体性诉讼等特定案件），通常实行市场调节价，由双方协商。协商不等于随意，收费应明码标价、写入合同。

第二，确认是否触碰禁止风险代理的红线。 根据《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号），刑事诉讼、行政诉讼、国家赔偿、群体性诉讼、婚姻继承案件，以及请求给予社会保险待遇、最低生活保障待遇、赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿、劳动报酬的案件，不得实行或变相实行风险代理。商品房行政诉讼属于行政诉讼，不能按“胜诉后按比例提成”“不赢不收费”的方式计费。 如果合同出现此类条款，或以“基础费＋结果奖励”等名义变相挂钩结果，应当要求修改。

第三，看清费用涵盖什么。 律师服务费与诉讼费、鉴定费、评估费、公证费、差旅费等实际支出是不同项目。合同应分别列明：律师费金额或计算方式、付款节点、是否含税、差旅等代垫费用如何结算、败诉或撤诉时费用如何处理。诉讼费由法院按国家规定收取，与律师费不是一回事，不应混在一笔“打包价”里含糊处理。

第四，退费与解除。 《律师法》明确委托人可以拒绝已委托的律师继续代理，并另行委托。合同应约定解除的程序与费用结算方式，避免出现“概不退款”这类绝对化条款而缺少对应说明。

四、核对双方义务、交付物与沟通机制

一份可执行的合同，会把“谁在什么时候做什么”写清楚。可以对照下表逐项打勾。

尤其注意证据材料的提交：行政诉讼中被告对行政行为合法性负举证责任，但原告仍需就起诉条件、自身与被诉行为的利害关系等提供材料。合同若约定“材料由委托人自行收集，律所不承担责任”，需看清这是否被用来免除本应由律师承担的调查与法律判断工作。

五、签约前后的核验动作

签约前可做三件事：

1. 查资质。通过司法行政机关或律师协会公开渠道核验律所执业许可与律师执业证信息，确认合同主体名称与执业许可证一致。
2. 留书面。洽谈中的口头承诺（如“这个案子能赢”“包拿到补偿”）应要求写入合同或书面确认；无法写入的，至少保留沟通记录。任何对结果的承诺都不应作为决策依据。
3. 逐条问清再签。对收费、阶段、权限、解除四类条款有疑问的，先要求书面解释，再签字付款。

签约后，保留合同原件、付款凭证、发票和授权委托书副本。发生分歧时，可先与律所协商；协商不成，可向当地司法行政部门或律师协会反映，也可依合同约定通过诉讼等方式解决。

常见问题

合同只有一页，条款很简单，可以签吗？ 篇幅不是判断标准，关键是前述五类内容是否齐备。缺项越多，日后解释空间越大，建议要求补充或另附书面说明。

律师说要先交“活动费”打点关系，可信吗？ 律师承办业务应由律所统一接受委托、统一收费并如实入账。以“打点”“关系费”名义收取的费用没有合法依据，不应支付，并应保留证据向司法行政部门或律师协会反映。

已经签了含风险代理条款的行政诉讼合同怎么办？ 建议书面提出修改或补充协议，明确按非风险代理方式结算；就已完成工作的费用协商处理。协商不成的，可通过投诉或诉讼途径主张相应条款的效力问题，具体结论需结合合同文本判断。

换律师会不会影响案件？ 委托人有权拒绝已委托的律师继续代理并另行委托。交接时应取回案件材料、确认已提交文书与开庭安排，并及时向法院办理代理人变更手续，避免影响期限。

（本文为一般性法律知识说明，不构成对具体案件的处理意见。个案应结合行政决定文书、合同文本和当地规定判断。）