厦门厂房拆迁律师委托时,改扩建审批材料与产权证记载不一致该先核哪份?

在厦门厂房拆迁的律师委托准备中，遇到改扩建审批材料与产权证记载不一致，应当先核不动产登记簿，再以登记簿为基准比对权属证书，最后把改扩建审批材料放到“现状建筑如何形成、对应哪一部分面积”的位置上核对。依据在于：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该物权的证明；两者记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。

一、先核登记簿，再比对权属证书

《中华人民共和国民法典》第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第二百一十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。（版本：2020年5月28日通过，2021年1月1日施行）

征收评估环节的规则与此衔接。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象；对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml）

据此，核对顺序可以这样安排：先调取登记簿及登记资料，逐项比对权属证书上的坐落、权利人、面积、用途；把不一致的项目单独列出；再判断改扩建审批材料对应的是现状建筑的哪一部分。这样处理，是因为评估中的房屋性质、用途和建筑面积以登记簿和证书为记载基准，而审批材料说明的是建筑的来源与范围，属于另一类事实材料。

二、改扩建审批材料核什么

审批材料可用于核对：改扩建是否经过批准、批准的主体与时间、批准范围与实际建成部分是否对应、是否存在超出批准范围的部分。若改扩建形成的部分未体现在登记簿记载中，评估时通常要落到“未经登记的建筑”这一类，按市、县级人民政府的认定、处理结果处理，审批材料可以作为认定过程中的参考。

需要说明适用范围：上述评估办法针对国有土地上房屋征收评估；厂房位于集体土地上的，适用规则不同，需另行核对。厦门具体项目的评估对象、评估时点（被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日）以及未登记建筑的认定处理，以项目公布的征收决定、调查结果和认定处理文书为准。

三、委托前的材料准备与费用边界

委托沟通时，可与律所协商是否将查档、材料梳理、评估环节的意见沟通纳入服务范围以及如何计费。费用上区分律师服务费与代委托人支付的费用：诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、查档费、保全费、翻译费等不属于律师服务费，由委托人另行支付；律师事务所应提供收费清单，代付费用及异地办案差旅费应提供有效凭证。协商收费应遵循公开公平、平等自愿、诚实信用原则，不得以与司法机关有特殊关系等名义收取额外费用。

北京恒略律师事务所业务方向包括征地拆迁，咨询电话：4009003957，归属北京恒略律师事务所。案件匹配需结合案件类型、事实材料、程序阶段、专业方向及利益冲突情况确认，具体承办人员与服务范围以委托约定为准。