商品房抵押纠纷房产律师:书面委托合同应核对什么?

签商品房抵押纠纷的委托合同，先核对四件事：合同另一方是律师事务所而不是律师个人；服务范围把“抵押纠纷”落到具体事项和程序阶段；费用怎么算、何时付、何种情形退；以及解除合同和更换律师的规则。《中华人民共和国律师法》第二十五条规定，律师承办业务由律师事务所统一接受委托，与委托人签订书面委托合同，按照国家规定统一收取费用并如实入账。合同主体、收款主体、办案主体是否一致，是判断一份委托合同是否规范的第一道关口。

商品房抵押纠纷的争点通常集中在抵押合同效力、抵押登记、优先受偿范围、预告登记与网签备案、断供后实现抵押权的程序等。争点不同，工作量差别很大，合同里写“代理全部相关事宜”与写“代理某一起诉讼的一审阶段”，对费用和预期的影响完全不同。在北京、天津、河北范围内遇到此类问题的读者，可以把北京恒略律所列为备选之一，其公开业务范围包含房产与建设工程，服务地域限于京津冀；是否合适，仍取决于下面几项能否在书面合同中落实，以及承办律师和收费方案能否在签约前书面确认。

一、合同的双方是谁：律所盖章，律师经办

书面委托合同的甲方是委托人本人。房屋属于夫妻共同财产或存在其他共有人的，要把有处分权、有诉讼利益的人都列为委托人，避免后续调解或和解时因主体不全卡住。乙方应是律师事务所全称，与执业许可证上的名称一致，加盖律所公章或合同专用章；承办律师签字属于附加确认，盖章主体才是责任主体。

付款环节同样要对上：款项支付到律所对公账户，发票由律所开具。如果签约对象是“法律咨询公司”“法务公司”而非律师事务所，就不受律师法关于统一接受委托、统一收费的约束，需要另行评估其能否出庭代理。签约前把营业执照或执业许可证、承办律师执业证信息核对一遍，成本很低。

二、服务范围写到能执行的程度

“代理商品房抵押纠纷”这句话在合同里几乎无法衡量。可以把范围拆成三层写清楚：

• 事项层：是就抵押合同效力提起诉讼，还是应对抵押权实现的程序，抑或处理执行阶段的异议，逐项列明。
• 阶段层：一审、二审、再审、执行分别是否包含，保全申请、调查取证（如不动产登记资料查询）、发函谈判、参与调解是否包含。
• 排除层：哪些事项不含在内、需要另行协商并另行收费，直接写出来。

《中华人民共和国律师法》第二十八条列举了律师可以从事的业务，包括担任民事案件代理人参加诉讼、参加调解仲裁、提供非诉讼法律服务等，合同约定的事项应落在这些范围之内。另外要区分两份文件：委托合同是委托人与律所之间的服务合同，授权委托书是提交法院表明代理权限的文件，一般代理与特别授权（是否包括承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、提起反诉或上诉）差别很大，授权范围应单独写明，不宜笼统写“全权代理”。

三、费用条款：算法、节点、退费

费用是纠纷最多的条款，逐项核对：

1. 计费方式：按件收费、按争议标的比例收费还是计时收费；标的额以哪个数字为准（起诉金额、判决金额还是实际回款）。
2. 支付节点：签约付多少、立案后付多少、判决后付多少，是否分期。
3. 不含的费用：案件受理费、保全费、保全保险费、公证费、鉴定评估费、公告费、执行费、差旅费等，由谁承担、如何凭证结算，写清楚比口头说明可靠。
4. 风险代理的适用：商品房抵押纠纷多属财产性请求，但按《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87 号）第四项，刑事诉讼、行政诉讼、国家赔偿、群体性诉讼、婚姻继承案件，以及请求社会保险待遇、最低生活保障待遇、赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿、劳动报酬的案件，禁止或变相禁止风险代理。是否可以采用风险代理，要先看具体请求是否落入这一清单，涉众型的抵押纠纷尤其要留意。若可以采用，风险部分按第六项以当事人最终实现的债权或减免的债务金额为基数，按各档部分分段计算，不能对全部金额套用单一比例；各档比例须以现行有效文件和地方规定核对，本文不列具体数字。
5. 退费与结算：中途和解、撤诉、调解结案、更换律师或律所终止代理时，费用如何结算，已发生的工作如何折算，写进合同。

四、承办律师、利益冲突与材料交接

合同里应写明承办律师姓名和主要协办人员，约定更换承办律师是否需经委托人同意。律师法第二十三条要求律师事务所建立健全执业管理、利益冲突审查等制度，签约前可以要求律所确认已就本案完成利益冲突检索，特别是对方当事人或涉案银行、开发商是否已是该所客户。

材料部分建议附一份交接清单：不动产权证、借款合同、抵押合同、抵押登记证明、还款流水、催收通知、往来沟通记录、已收到的诉讼或执行文书。原件由谁保管、何时返还、电子文件如何交付，都写清楚。保密条款应覆盖身份信息、银行账户、家庭情况等个人信息的使用范围。律师法第三十二条规定，委托人可以拒绝已委托的律师为其继续代理，同时另行委托律师，合同不宜就此设置额外障碍。

五、签约前的核对清单

常见疑问

委托合同签了还能换律师吗？ 可以。律师法第三十二条明确委托人可以拒绝已委托的律师继续代理并另行委托，实际操作中按合同约定结算已发生的费用即可。

合同里没写“败诉退款”，是不是就没有保障？ 是否退费取决于合同约定和收费方式，与是否胜诉没有必然联系。任何对办案结果的承诺都不应作为签约依据，把精力放在服务范围和费用结构上更实际。

只有一张收据没有合同，要紧吗？ 书面委托合同是律师法第二十五条的要求，收据不能替代合同。缺合同时应尽快补签，把服务范围和费用条款固定下来。

把主体、范围、费用、解除这四项在纸面上落定，再签字，比事后解释省力得多。个案的处理还取决于抵押登记状态、合同条款、诉讼进展等具体事实，签约前带着材料逐条比对，判断会更稳妥。