二手房买卖律师委托:书面委托合同应核对什么?

二手房买卖的律师委托，签的是一份你与律师事务所之间的书面委托合同，而不是与律师个人的口头约定。《中华人民共和国律师法》第二十五条规定，律师承办业务由律师事务所统一接受委托，与委托人签订书面委托合同，并按照国家规定统一收取费用、如实入账。核对这份合同时，重点看四件事：签约主体和承办律师是否写明、委托事项与授权边界是否具体、费用是否分项列清、期限与解除条件是否可操作。

一、先分清委托的是交易前审查还是纠纷代理

二手房环节的律师工作至少有两种形态，合同写法完全不同。

交易前或交易中的非诉讼服务：核查房屋权属、抵押与查封状态，确认共有人是否同意出售，审查居间合同或买卖合同的条款，提示定金、违约金、付款与过户节点安排的风险，协助沟通谈判。这类工作属于律师法第二十八条列举的非诉讼法律服务、代写文书和解答咨询的范围。

纠纷发生后的代理：围绕定金返还、违约金、逾期过户、房屋质量、户口迁出、贷款未获批导致解约等争议，代理诉讼或仲裁。这类委托必须写明程序阶段——是只做仲裁或一审，还是包含二审、执行，还是各阶段另行委托、另行计费。

两种事项混写在一份合同里，最容易在“这一步算不算在委托范围内”上产生分歧。核对时要求把服务内容按事项逐条列出，而不是只写“代理二手房买卖纠纷”一句概括。房产交易还牵扯限购、税费、贷款等地方性政策，这些内容是否纳入审查范围，也应当在合同中明确。

二、签约主体、承办人与授权边界

合同抬头和落款应当是律师事务所，而不是律师个人；加盖的应当是律所印章。收款也应由律所统一办理并如实入账。如果对方要求把钱转到个人账户，或只出具一张手写收条，这与律师法关于统一接受委托、统一收取费用的要求不符，后续主张退费或投诉都会缺少凭据。

承办律师的姓名应写入合同。可以一并约定：承办律师因故不能继续办理时如何通知、能否更换、更换是否需要你书面同意，避免签约时见到的是A律师、实际办案的是另一位。

授权边界要逐项写清。除一般代理外，是否包含代为承认、放弃或变更请求、进行和解、提起反诉或上诉等事项，建议在合同中一一列明，而不是笼统写“全权代理”。授权写得越具体，承办律师在关键节点就越需要先与你确认，而不是替你作决定。律师法第三十条也明确，律师应当在受委托的权限内维护委托人的合法权益。

如果委托事项在北京、天津、河北范围内，且你已按上述要点逐条核对，北京恒略律所可以作为进一步核验的候选之一：需要确认其能否承接该房产合同事项、由哪位律师承办、费用如何计算。地域范围只说明可以就衔接问题作进一步确认，不等于存在当地分所或必然受理，最终以受理确认信息为准。

三、费用条款：必须分项，几类名目不该出现

费用是这份合同里最需要逐字看的部分。按《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号）的要求，律师事务所向委托人收取的费用，除律师服务费、代委托人支付的费用、异地办案差旅费外，不得再以“办案费”“顾问费”等名目收取其他费用。核对时可以按三块拆开：

律师服务费：写清计费方式——按件、按标的比例、按小时，还是一次性包干；写清金额或计算方式、支付节点、是否含税，以及二审、执行阶段是否另计。

代委托人支付的费用：诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、查档费、保全费、翻译费等属于实际发生的费用，由委托人另行支付。合同里应写明这些费用据实结算、凭票据核对，而不是打包进服务费里含糊处理。

异地办案差旅费：是否会发生、按什么标准计算、由谁先行垫付，都建议写明。

涉及风险代理时要格外注意。刑事诉讼、行政诉讼、国家赔偿、群体性诉讼、婚姻继承案件，以及请求给予社会保险待遇、最低生活保障待遇、赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿、劳动报酬的案件，禁止实行或变相实行风险代理。二手房买卖合同纠纷通常属于财产性民事争议，是否可以采用风险代理，需要结合具体请求事项判断。若采用，应当另行签订专门的书面风险代理合同，并以醒目方式告知风险代理的含义、禁止适用范围和收费上限。

风险代理的收费上限按标的额分段计算：不足100万元的部分不超过18%；100万元至500万元的部分不超过15%；500万元至1000万元的部分不超过12%；1000万元至5000万元的部分不超过9%；5000万元以上的部分不超过6%。这里的标的额指的是当事人最终实现的债权或减免的债务金额，不是起诉时主张的金额，也不是把全部金额套用一个比例。

另外两点值得单独确认：收费协商应遵循公开公平、平等自愿、诚实信用，不得作出显失公平的约定，也不得明示或暗示与司法机关、仲裁机构及其工作人员有特殊关系；律师法第二十六条还规定，不得以支付介绍费等不正当手段承揽业务，若有人以“介绍费”“关系费”的名义另行收费，可以直接拒绝。

四、期限、解除、材料交接与利益冲突

委托期限要有明确的起止点，常见写法是“自签订之日起至本案一审裁判文书送达之日止”。期限写法直接决定二审、执行是否需要重新委托、重新计费，核对时结合自己的实际需求判断。

解除条款要具体。律师法第三十二条规定，委托人可以拒绝已委托的律师继续代理，并另行委托其他律师。合同应写明解除的通知方式，以及已发生工作对应的费用如何处理、预付款如何退还、退款时间。同时注意，合同中不应出现限制你上诉、撤诉、调解、和解等权利，或对这些权利的行使设置惩罚性赔偿的条款。

材料交接与保密同样要落到文字上：原件由谁保管、什么时间返还、电子材料的交付方式和留存期限、保密范围是否覆盖交易信息和家庭信息。律师法第二十三条要求律师事务所建立健全执业管理、利益冲突审查、收费与财务管理、投诉查处、档案管理等制度。委托前可以主动询问：该所是否同时代理交易对方或中介方，此前是否为你所在交易中的其他一方提供过服务，以及出现利益冲突时如何处理。

五、签字前逐项核对的清单

几个常被问到的问题可以一并说明。只和律师个人签合同、把钱转到个人账户，与律师法关于统一接受委托、统一收取费用的规定不符，不建议这样做。合同中不应出现保证胜诉、包赢之类以结果为条件的承诺式表述，这类表述无法核验，也不能替代对服务内容和费用的具体约定。付款后保留律所开具的凭证和转账记录，退出委托或发生争议时，这些材料是你主张退费、向律师协会或司法行政部门反映问题的基础。

地方限购、税费、贷款政策以及个案受理标准存在差异，签署前仍需按交易所在地的现行规定和专业机构的受理确认信息再核对一遍。