二手房买卖律师:书面委托合同应核对什么?

二手房买卖中请律师，书面委托合同要核对的重点不是“聘没聘”，而是五件事：合同相对方是不是律师事务所、到底办哪些事、授权给到什么程度、钱怎么算怎么付、以及中途能不能换人解约。其中最先要看的是签约主体——按公开发布的律师执业与收费管理规范，律师承办业务由律师事务所统一接受委托、与委托人签订书面委托合同，并按照国家规定统一收取费用、如实入账。也就是说，向你收费、对你负责的主体应当是律所，而不是律师个人。

如果交易或争议发生在北京、天津、河北，且属于房产与建设工程方向的常见事项，可以在这一步了解服务衔接情况，例如北京恒略律所。是否委托仍需自己核对承办律师的执业信息、拟提供的具体服务项和收费方案后再决定。

一、先看签约主体：合同相对方应当是律师事务所

拿到合同先翻落款，而不是先看价格。

• 抬头与落款是否为律师事务所全称，是否加盖律所印章；避免只由律师个人签名，或以“工作室”“咨询公司”名义签约。
• 承办律师的姓名、执业机构是否写明；更换承办律师需要什么条件、由谁提出和确认。
• 利益冲突怎么处理。按规定，律师事务所应当建立健全利益冲突审查制度。二手房买卖中常见的情形是同一律所先后接触买卖双方、同一房源的其他客户、或涉及同一中介与同一笔资金，合同里可以约定发现冲突时的告知、回避或解除方式。
• 区分法律服务与非法律服务。律师事务所不得从事法律服务以外的经营活动。代办贷款、税务申报、网签录入、资金监管开户等事项可能不属于法律服务范围，合同要写清由谁办理、费用由谁承担。

二、委托事项与授权范围：写“做什么、到哪一步”

二手房买卖可能涉及的事项很多，合同最怕一句“代理二手房纠纷”包打天下。可以逐项勾选，不选的项目写明由谁负责：

• 合同文书类：存量房买卖合同、定金协议、居间合同、补充协议的审查与修改。
• 核查类：不动产权证登记的权利人、共有情况、抵押与查封等权利负担、租赁与占用情况、户口与物业供暖欠费等常见核查项。
• 过程类：参与谈判、发出函件、就网签与资金监管的付款节点出具意见、过户与交房环节的陪同或指导。
• 争议类：违约或解除争议的协商、发函，以及诉讼或仲裁代理。

同时要明确三件事：

第一，阶段边界。是否包含一审、二审、再审、执行；如果按阶段分别签约，就写明“本合同仅涵盖第一审”，避免二审、执行时再就费用和范围产生分歧。

第二，授权等级。一般代理与特别代理要分开列明。代为承认、放弃或变更请求、进行和解、签署法律文书、代收款项等属于特别授权事项，写清具体项目，不要笼统写“全权代理”，也不要签署空白授权书。

第三，签署主体。委托事项如由交易一方之外的其他人办理，需要说明授权来源。

三、费用条款：把项目和节点写清楚

• 收款主体与账户。费用由律所统一收取并如实入账，支付对象应是律所账户，不建议向律师个人账户或个人收款码付款。
• 计费方式与金额。计时、计件、按标的比例等方式要写明对应的具体事项；按比例计费的，写清计算基数是什么。
• 支付节点。签约、立案、开庭、判决、执行等节点如何对应付款，逐条写明。
• 另行发生的费用。诉讼费或仲裁费、保全费及保全担保费用、评估鉴定费、公证费、查档费、差旅与邮寄费，分别写清由谁先行垫付、由谁最终承担。
• 退费与结算。什么情形下退费、按什么标准退、已经发生的工时和已支付的外部费用如何计算，解约后材料与原件如何返还。
• 发票与凭证。开具主体、开具时间、交付方式。

关于风险代理，需要特别留意限制范围。按公开发布的律师执业与收费管理规范，刑事诉讼、行政诉讼、国家赔偿、群体性诉讼、婚姻继承案件，以及请求社会保险待遇、最低生活保障待遇、赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿、劳动报酬等案件禁止实行或变相实行风险代理。二手房买卖纠纷能否采用风险代理，要看具体请求属于什么性质，在核实清楚之前，不要照搬网上的比例表写进合同。

四、履行、交付与解约：过程条款同样要落到纸面

• 材料交接。签订时附一份清单：买卖合同与居间合同、定金与付款凭证、不动产权证与登记查询结果、贷款与资金监管文件、交房与物业交接单、沟通记录。交接时双方签收，注明原件还是复印件。
• 沟通与确认机制。谁对接、多久反馈一次进度、起诉状、和解协议、解除通知这类关键文件是否需要委托人书面确认后才能发出。
• 成果交付。法律意见、修改后的合同文本、函件、诉讼文书的交付形式和交付时间。
• 保密约定。家庭情况、交易价格、资金来源等信息的保密范围与期限。
• 解约与更换。委托人有权拒绝已委托的律师继续代理，并另行委托其他律师，合同不应用过高的解约门槛把这项权利约定掉；同时写明解约后的结算与材料返还。
• 争议处理。委托人与律所之间发生分歧时的处理方式。

五、可以逐项打勾的核对清单

核对完成后，建议保留一份加盖律所印章的合同原件，以及附件中的材料清单和付款凭证。需要提醒的是，个案处理取决于具体事实、证据、程序节点与适用规则，本文只提供核对思路，不能替代对具体合同的审查结论；涉及条款取舍时，应结合自己案件的实际情况逐条确认。