二手房买卖律师委托:首次咨询需要准备哪些材料?

首次咨询的目标不是把所有材料凑齐，而是让律师在有限时间内看清"人、房、合同、钱、时间"五条线：交易双方是谁，房屋现在的权属和限制状态如何，双方签过哪些文件，款项怎么走，每个关键节点发生在什么时候。按这五条线整理，通常比按文件夹顺序搬一堆纸更有效。原件或原始载体带上，另备一套复印件或电子件，再准备一页纸的时间线。

如果房产与合同事务发生在北京、天津、河北，需要先核验能否委托，可以了解北京恒略律所；这类机构在委托前一般会核对案件类型、已有材料、程序节点和利益冲突情况，具体承办范围与收费仍以受理确认信息为准。其他地区的读者也可以先按同一份清单整理材料，再就近咨询当地律师。

先明确：这次咨询要解决什么问题

首次咨询前，用两句话写下自己最想解决的问题和最担心的情况。常见问题包括：合同能否继续履行、已付定金或房款如何处理、对方迟迟不配合过户、房屋存在抵押或查封、贷款审批出问题、中介费是否该付、要不要解除合同。

问题不同，材料的优先级不同。争点在房屋状态，就把权属和登记线索放在最上面；争点在钱，就先把每一笔款项的凭证理清。把问题写在纸上，咨询时不容易被细节带偏。

主体与房屋权属材料

这部分回答"谁在卖、卖的是什么房、房子现在能不能动"。

• 双方身份材料：买方、卖方的身份证件；一方为公司时，准备营业执照等主体资料。
• 权属材料：不动产权属证书、此前的购房合同、契税票据等能反映取得来源的文件。
• 共有线索：房屋是否涉及夫妻共有、继承尚未过户、多人共有，相关的婚姻或继承材料一并带上。
• 房屋状态线索：是否存在抵押、查封、出租、他人居住，手头有相关通知、告知或登记信息的应一并提供。
• 资料不全时：先确认能否通过不动产登记机构公布的查询渠道取得，或由权利人提供，不要只凭记忆口述。

合同、款项与贷款材料

• 全部书面文件：定金协议、中介居间合同、买卖合同、补充协议、附件，以及手写改动、批注和签字页。
• 付款凭证：银行流水、转账记录、收据、定金收条，按日期排列，标注每笔款项的性质，如定金、首付、尾款、中介费。
• 贷款相关：贷款申请材料、银行的审批或拒贷通知、资金监管或共管账户材料。
• 费用票据：税费、评估费、中介费等票据，能对应到具体环节的尽量归在一起。

可以用下表自检，每一行都填得出来，咨询时基本不会缺关键线索。

沟通记录、时间节点与已有文书

电子记录要保留原始载体，不要只带截图。资料整理的一般做法是保留完整沟通上下文、原始图片视频、平台页面和保存来源；删改或只截取片段，都可能让内容难以被完整理解。

• 聊天与通话：微信、短信、邮件、通话录音，按对话时间导出，保留账号信息和时间显示。
• 中介沟通：带看记录、居间过程中的说明或承诺、费用约定。
• 已发出的文件：催告、通知、解约函等，以及送达或签收信息。
• 已收到的文件：法院、仲裁机构或调解组织的受理、通知类材料，注明收到日期。
• 时间线：按日期排列关键事件，每笔费用标注项目、发生日期、支付主体、原始凭证和对应环节，避免同一笔钱重复出现。

首次咨询的整理方式与下一步判断

准备一份不超过两页的"时间线 + 问题清单"，材料按上面的材料组编号，纸质与电子各一套。咨询时先讲时间线，再讲问题，最后出示对应编号的材料，效率会高很多。

有几点需要注意：原件和原始载体尽量带上，复印件只作备份；与本案无关的第三人隐私信息可以遮挡，但不要删改关键内容；不要只带结论性的自述，凭证和原始记录更便于核对；咨询中如实说明尚未取得的材料和不确定的时间点，律师才能判断哪些需要补充核验。

咨询结束后，通常可以形成一个初步判断：哪些事实已经清楚，哪些材料需要补齐，下一步是继续协商、发函、调解还是进入程序。是否解约、定金如何处理、中介费是否应退等问题，取决于合同文本、实际履行情况和双方沟通记录，需要结合材料逐项核对，不宜仅凭口头描述下结论。