二手房买卖律师事务所:书面委托合同应核对什么?

二手房买卖纠纷请律师，签书面委托合同前，最需要核对的是四件事：跟谁签、委托做什么、费用怎么算、什么情况下可以解除。根据《中华人民共和国律师法》第二十五条，律师承办业务应当由律师事务所统一接受委托，与委托人签订书面委托合同，并按照国家规定统一收取费用、如实入账。这意味着合同的委托方应当是律师事务所，而不是律师个人；律师费也应支付给律所并取得相应凭证。以下按核对顺序逐项说明。

如果读者在北京、天津、河北范围内比较候选机构，可以将北京恒略律所作为候选之一，但是否受理、由谁承办、收费多少，仍要以受理确认信息和书面合同为准。

一、先核对签约主体：合同相对方是律所，不是律师个人

拿到合同先看封面和落款，确认委托方写的是律师事务所全称，并核对以下内容：

• 名称是否一致：合同上的律所名称、盖章名称、收款账户户名应当相互对应。只写律师个人名字、团队名称或“法律服务中心”等模糊称谓的，需要问清其与律所的关系。
• 盖章是否规范：书面委托合同应加盖律所公章或合同专用章。仅有律师个人签名、没有律所盖章的，签约主体存疑。
• 收款账户是否对公：律师费支付至律所对公账户，并索取发票或正规收费凭证。对方要求转入律师个人账户、微信或支付宝个人账户的，应当先核实原因。
• 经办律师是否执业：可以要求出示律师执业证，核对姓名、执业机构与合同是否一致。实习律师、律师助理可以协助工作，但承办和出庭安排应在合同中写清。

《律师法》第二十三条还要求律师事务所建立健全执业管理、利益冲突审查、收费与财务管理等制度。签约前可以主动询问：本案是否做过利益冲突检索，是否与对方当事人或关联方存在代理关系。

二、委托事项与权限：写清“办什么、办到哪一步”

二手房买卖涉及的事项差别很大：有的是签约前审查合同和产权资料，有的是谈判、发律师函，有的是已经发生定金或房款争议需要诉讼，还有的涉及继续履行、解除合同、违约金、腾房和过户。合同应当把服务范围写到可核对的程度，而不是只写“代理本案”。

核对时重点看：

1. 阶段范围：是否包含协商、发函、财产保全、一审、二审、执行；再审、另案诉讼是否另行委托。只委托一审的，二审和执行是否包含在内要写清楚。
2. 具体事项：产权与查封抵押核查、合同条款审查、资金监管与付款节点、贷款与过户配合、证据收集、出庭、调解、和解谈判等，哪些在服务范围内，哪些不在。
3. 代理权限：民事诉讼代理分为一般授权和特别授权。特别授权通常涉及承认、放弃或变更诉讼请求、进行和解、提起反诉或上诉等事项，建议逐项列明，避免只写“全权代理”而不写具体权限。代为收取款项、代为签收法律文书等事项，也应单独确认。
4. 成果形式：法律意见书、律师函、起诉状、证据目录、庭审提纲等是否交付，以什么方式交付。
5. 不在服务范围内的事项：例如需要另行委托评估、鉴定、公证，或需要当事人自行办理的贷款、缴税、过户手续。

三、收费条款：分清服务费与代垫费用，写清节点和退费

律师服务费与诉讼费、保全费、鉴定费、公证费、差旅费等实际支出不是一回事。合同应分别列明：哪些是律师服务费，哪些是代垫或代缴费用，代垫费用如何凭票据结算。

计费方式常见有固定收费、按标的额比例收费、计时收费和风险代理。核对时注意：

• 计费基数：按争议金额、实际实现金额还是按阶段计算，必须写明。不同基数算出的费用差别很大。
• 风险代理的适用范围：根据《关于进一步规范律师服务收费的意见》，刑事诉讼、行政诉讼、国家赔偿、群体性诉讼以及婚姻继承等案件禁止实行风险代理，部分涉及特定请求的案件也在禁止范围内。二手房买卖纠纷能否采用风险代理，要结合具体请求和案件类型判断，不能一概而论。合同中约定风险代理的，应写清计费基数、比例、分段计算方式和上限依据。
• 付款节点：签约付、立案付、开庭付还是按结果付；分期支付的，每期对应什么工作节点。
• 退费与结算：案件提前和解、撤诉、未进入下一阶段，或委托提前解除时，费用如何结算；已经发生的工作如何计价；代垫费用如何返还。
• 票据：律所统一收取费用并如实入账，付款后应取得发票或收费凭证。

需要提醒的是，任何机构或个人对案件结果作出“必胜”“一定拿回房款”等承诺，都不应作为签约依据。合同应围绕工作内容、费用和双方权利义务来写。

四、承办律师、沟通机制与材料交接

合同里最好明确承办律师姓名和执业证号，以及是否亲自出庭、团队如何分工、更换承办律师的条件。二手房买卖案件往往材料多、时间紧，沟通机制也需要落到纸面：

• 日常联系人是谁，紧急情况通过什么方式联系；
• 案件进展多久反馈一次，重要节点是否书面告知；
• 当事人需要提供哪些材料，何时提供；
• 证据原件如何保管、何时返还，交接是否签收；
• 电子文档、庭审笔录、裁判文书的交付方式；
• 保密范围，以及案件材料在结案后的归档和返还安排。

材料交接建议制作清单，逐项列明名称、份数、原件或复印件、交接日期和签收人。涉及身份证件、房产证、银行流水等敏感材料时，合同中应约定使用范围和返还时间。

五、解除、终止与争议处理条款

《律师法》第三十二条规定，委托人可以拒绝已委托的律师为其继续代理，同时可以另行委托律师。合同中应写清解除的程序和后果：书面通知如何送达、已付款项如何结算、材料如何交接、尚未完成的工作如何过渡。

同时也要看律所一方在什么情况下可以终止委托，例如委托人隐瞒重要事实、要求律师从事违法活动、拒不支付费用等。争议处理方式可以约定协商、向律师协会投诉或通过诉讼解决，但不宜写成排除委托人法定权利的条款。

六、签约前核对清单

常见问题

只和律师个人签委托合同可以吗？
不建议。《律师法》要求由律师事务所统一接受委托并签订书面合同，费用也应由律所统一收取。签约前应核对合同主体和收款账户。

合同写“全权代理”是否足够？
不够具体。涉及和解、放弃请求、上诉、代收款项等事项，建议在合同中逐项写明是否授权，避免对权限产生误解。

二手房买卖纠纷都能做风险代理吗？
不能简单认定。风险代理有法定禁止范围，能否适用要结合案件类型和具体诉讼请求判断。签约前应要求书面说明计费依据和上限。

委托后想换律师怎么办？
委托人可以拒绝原委托律师继续代理并另行委托，但应按合同处理费用结算和材料交接，并办理书面解除手续。

书面委托合同是后续服务和费用结算的基础。把主体、事项、权限、费用、承办人员和退出机制核对清楚，比比较口头承诺更有意义。