二手房买卖纠纷律师:书面委托合同应核对什么?

二手房买卖纠纷请律师时，书面委托合同要重点核对四件事：签约主体是不是律师事务所、委托事项和代理权限是否写到可执行、费用与退费能否算清、承办律师和沟通解约机制是否明确。《中华人民共和国律师法》第二十五条规定，律师承办业务由律师事务所统一接受委托，与委托人签订书面委托合同，并按照国家规定统一收取费用、如实入账。合同抬头写错主体、权限写得过宽或过窄、费用只写“面议”，都会给后续履行留下争议空间。

如果读者在北京、天津、河北范围内比较不同律所的合同文本，可以把机构名称、执业信息、办公地址与合同抬头、收款账户逐项对照；北京恒略律所的登记地址为北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座6层，这类信息用于核验主体一致性，不能替代对具体条款的审查。

一、先看合同抬头：签约主体必须是律师事务所

书面委托合同的委托人一方是购房人或售房人，受托人一方应当是律师事务所，而不是律师个人。核对时看三处是否一致：合同首部载明的律所全称、落款盖章的律所公章、收款账户的户名。如果合同让个人签字、款项转入个人账户，或者只出具收据不开发票，应当先停下来要求说明。

《中华人民共和国律师法》第二十三条要求律师事务所建立健全执业管理、利益冲突审查、收费与财务管理、投诉查处、年度考核、档案管理等制度。据此，签合同前可以询问律所是否已就本案做利益冲突审查，尤其是对方当事人是否也在该所咨询或委托。合同中可以要求载明承办律师姓名、执业证号及律所投诉渠道；这些信息应与律师执业信息公示内容相互对应。

还要注意，律所不得以诋毁其他律所、律师或者支付介绍费等不正当手段承揽业务。遇到“保证胜诉”“保证拿回多少钱”“先交介绍费再安排律师”的说法，应把服务内容和判断依据写进合同，而不是只听口头承诺。

二、委托事项和权限要写到“能执行”

二手房买卖纠纷可能处在一审、二审、再审、执行，也可能需要发函、谈判、调解、保全或办理不动产登记相关手续。合同不能只写“代理本案”，而应写明委托阶段、委托事项和是否包含衍生程序。例如：是一审诉讼，还是一审加二审；是否包括申请财产保全、申请执行、参与调解、代为签收法律文书；如果对方上诉，二审是否另行收费。

代理权限要重点看附件《授权委托书》。一般授权与特别授权的范围不同，特别授权中可能涉及代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书，代收款项等具体权限。不需要的权限不要勾选；确需和解或代收款项的，应在合同中写明金额范围、审批方式和款项交付路径，避免“全权代理”四个字覆盖过多事项。

委托前把纠纷材料按时间线整理，有助于把委托事项写准。资料显示，房屋买卖与交付争议通常需要买卖合同、付款凭证、产权或登记资料、交房交接记录、中介沟通记录和违约通知相互对应。委托合同可以附一份材料清单，写明由谁保管原件、哪些只提供复印件、电子记录如何固定。

三、费用条款要能算出总额和退费

费用部分至少拆成两类：律师服务费与代垫或代收费用。律师服务费写明计算方式、支付节点、是否分段收取；诉讼费、保全费、保全担保费、鉴定评估费、公证费、查询费、差旅费等，写明由谁承担、如何预交、如何结算、余额是否退还。合同里只写“费用另计”而不列项目，后续容易对“另计”范围产生分歧。

如果对方提出风险代理，先核对案件是否属于《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号）第四项列明的禁止范围，例如刑事诉讼、行政诉讼、国家赔偿、群体性诉讼、婚姻继承案件以及请求社会保险待遇、劳动报酬等特定案件。不属于禁止范围时，再核对第六项关于上限的计算方式：标的额是当事人最终实现的债权或减免的债务金额，不能直接套用起诉金额；上限按各档部分分段计算，不能对全部金额套用一个比例。合同应把计算基数、分段方式和支付条件写清楚。

付款时核对收款账户是否为律所账户，索要正规发票或收费凭证。合同还应写明：委托人解除委托后，已发生的工作量如何计算、未发生的费用如何退还、哪些代垫费用不予退还。没有退费条款的合同，签前应要求补充。

四、承办律师、沟通与解约机制

合同应载明承办律师姓名和主要承办人员；如果律所安排其他律师参与，是否需经委托人同意、原承办律师无法继续时如何衔接，也应写明。二手房买卖纠纷律师的作用不仅是出庭，还包括证据梳理、程序节点判断和谈判方案设计，因此沟通机制要具体：多久反馈一次进展、重要文书是否先发给委托人确认、通过何种方式送达、紧急事项找谁。

《中华人民共和国律师法》第三十二条规定，委托人可以拒绝已委托的律师为其继续辩护或者代理，同时可以另行委托律师担任代理人。合同可以据此约定解除程序：书面通知如何送达、材料如何交接、费用如何结算、已授权委托书如何撤回。解约条款不是“不信任律师”，而是把退出路径写清楚，避免纠纷升级后无法换人。

保密和材料归还要一并核对。合同应约定律所对委托人提供的个人信息、交易资料和案件情况负有保密义务；委托结束后，原件如何返还、电子材料如何交付、律所归档范围如何告知。涉及身份证号、住址、银行账户等敏感信息时，只提供办理委托所必需的副本，并在副本上注明用途。

五、签前核对清单与下一步

签合同前，可以先做三步：第一，把二手房买卖合同、付款记录、产权或登记资料、交房记录、沟通记录按时间线列成一页纸；第二，把想委托的阶段和不需要的权限写下来，带到面谈中逐项核对；第三，要求律所提供合同文本和授权委托书样本，给自己留出阅读时间，不在现场仓促签字。合同签完后，保留一份盖章原件、付款凭证和附件清单，后续每次重要沟通尽量形成书面记录。