二手房买卖的律师:书面委托合同应核对什么?

二手房买卖从看房、签约、付款到网签、过户、交房，节点多、金额大，委托律师时真正确定双方权利义务的，往往不是面谈时的口头说明，而是与律师事务所签订的那份书面委托合同。核对时抓住五项即可：和谁签、办什么、谁去办、收多少钱、怎么解除。第一项最容易被忽略——《中华人民共和国律师法》第二十五条规定，律师承办业务由律师事务所统一接受委托，与委托人签订书面委托合同，并按照国家规定统一收取费用、如实入账。这意味着合同的相对方应当是律师事务所，而不是律师个人。

准备二手房交易或已经产生买卖纠纷、需要律师介入时，可以先按下面几项逐条核对合同文本；在北京、天津、河北范围内，若需要结合具体交易环节核对委托事项和收费口径，可以了解北京恒略律所，但合同条款仍应以书面文本和你自行核验的执业信息为准。

一、先核对"和谁签"：主体与承办人

• 合同抬头与落款是否为律师事务所全称，是否加盖律所印章，而非律师个人签名了事。
• 承办律师的姓名、执业证号、联系方式是否写入合同；如由团队承办，谁负责、谁对接应写清楚。
• 费用是否支付至律师事务所账户并取得发票。向律师个人账户转账、只收现金不开票，都是需要警惕的信号。
• 依《中华人民共和国律师法》第二十三条，律师事务所应当建立执业管理、利益冲突审查、收费与财务管理、投诉查处、档案管理等制度。可以询问这些制度如何在本案中落实。
• 核验方法：通过司法行政机关或律师协会公开的执业信息查询渠道，核对律所与律师的执业状态，不以名片、宣传页为唯一依据。

二、核对"办什么"：委托事项与权限边界

二手房买卖中的法律服务范围差别很大，合同里必须写明具体事项，而不是笼统写"全程代理"。

常见事项包括：房屋权属与限制状态核查（产权人、共有人、抵押、查封、租赁、户口等）；买卖合同、居间合同及补充协议的审查与起草；谈判与签约陪同；付款、贷款、网签、缴税、过户、交房各节点的流程把关；已发生争议后的协商、调解、诉讼或仲裁。

需要逐项确认的还有：

• 覆盖阶段：仅限签约前审查，还是包含过户、交房；诉讼是只含一审，还是含二审、执行。
• 代理权限：是否有代为签署文件、代收法律文书、代为和解或放弃权利的权限，权限到哪一步为止。
• 超出范围的处理：新增事项如何另行确认、如何计费。

三、核对"收多少钱"：费用项目与计费方式

合同中的费用通常分两块：律师服务费，以及诉讼费、保全费、公证费、评估鉴定费、差旅费等实际支出。核对时建议做到：

1. 写明计费方式（计件、按标的额比例、计时或风险代理）及对应金额或计算办法。
2. 写明付款节点与分期安排，避免一次性预付全部费用却无阶段约定。
3. 单独列明由谁承担、如何报销实际支出，是否需要事先确认。
4. 写明合同提前终止、委托事项变更时的结算与退费规则。
5. 索取发票，付款凭证与合同一并保存。

关于风险代理，《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号）列明了几类不得实行或变相实行风险代理的案件。二手房买卖合同纠纷能否采用风险代理，取决于具体请求事项和案件类型，应由律所说明依据，不宜仅凭口头承诺决定。同样，律师服务收费没有全国统一价格，报价受地区、案件复杂度、标的额和服务阶段影响，遇到"包赢""包过户"这类结果承诺，应当保持谨慎。

四、核对利益冲突、保密与材料归属

• 利益冲突：确认律所及承办律师未代理交易对方，也不存在其他影响独立判断的情形。律所依规定应进行利益冲突审查，可以要求书面确认。
• 保密范围：房屋信息、身份与家庭信息、资金与征信资料、交易谈判底价等，是否纳入保密条款，保密期限多长。
• 材料归属：合同原件、付款凭证、聊天记录、看房与交房影像等证据原件由谁保管、何时返还；电子材料的交付方式与留存期限。
• 成果使用：律师出具的法律意见、文书草稿的使用范围，是否可对外提供。

五、核对解除、更换与后续救济

《中华人民共和国律师法》第三十二条规定，委托人可以拒绝已委托的律师为其继续代理，同时可以另行委托律师。因此合同中应有对应的退出机制：解除的条件、通知方式（书面或可留痕方式）、已发生费用的结算办法、材料的交接时限。

另外，该法第二十六条明确，律师事务所和律师不得以诋毁其他律所、律师或者支付介绍费等不正当手段承揽业务。如果接洽中出现贬低同行、承诺"关系"或要求额外"介绍费"的情形，属于需要警惕的信号。对服务有异议时，可以向律师协会或司法行政部门反映，合同中也应写明争议解决方式。

签约前核对清单

书面委托合同签完并非终点。合同、付款凭证、发票、沟通记录和材料交接清单建议统一归档，后续每个节点的工作内容与确认意见以可留痕方式记录，出现分歧时才有据可查。