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宁波楼市 冷暖十年

时间:2017-09-10 18:55:54 编辑:飞翔的翅膀 来源:网络

最近几乎每天都有城市出台限购政策,有的城市甚至连墓地都限购了。本号后台,常常有读者留言,问起楼市走势,要不要出手。历史总是惊人的相似。以过往为鉴,可以知兴替。

最近的依然火爆的楼市,让我想起宁波楼市的过往十年,尤其是限购前后。借假期,梳理成文,供读者参考。

宁波楼市 冷暖十年

时间回到2008年4月18号, 凭借绿城品牌强大的号召力,皇冠花园一期火爆开盘,有人连夜排队。早上6点半,我陪小伙伴一起去,只排到132号。等到选房,已是下午1点。销售给了5分钟时间,不定的话,立马就有下一组客户进来挑走,基本上靠抢的节奏…… 那会儿,皇冠开出来价格,8000~13000之间。

2008年中,受金融危机的影响, 市场有所降温。“还买房呢?经济都要崩盘了!”类似这样的言论,充斥着茶余饭后,观望情绪浓厚,各大楼盘的销售情况都不甚理想。

2008年9月,万科金色水岸带头跳水。一石激起千层浪,一众开发商纷纷尾随,宁波楼市很快降到谷底,为了卖房,开发商浑身解数。10月底,江南一品开盘,价位7000~10000元不等,送露台,送车位等各种优惠。同期,东部新城的锦绣东城一期,价位在7000~9500元之间。

宁波楼市 冷暖十年

12月底,政府出台“26条”救市, 20%首付、房贷利率7折。一系列组合出拳打完之后,楼市回暖迹象明显。次年2、3月,鄞州中心区的风格城市开出来9000~10500元。东部新城的锦绣东城二期,也卖到13000元。

2009年6月,鄞州中心区印象城隔壁的联心3C地块(后来的雅戈尔.御玺),8707元的楼面价,面粉价格超过面包的节奏,惊动了宁波房地产市场。接下来的一段时间,市场明显火热起来,地王频出。 9月底,兴普以12030的价格拿下东部新城B4花园住宅地块(东方一品);10月,雅戈尔18740元单价拿下滨江庆丰地块(紫玉台一期)。连续的地王效应,也带动了宁波楼市的成交。 2009全年,宁波市六区总共成交32202套,同比增长114.84%,成交面积408.38万方,同比增长108%,成交金额430.95亿,同比增长149.78%,量价齐升。

2010年,嘉里置业、九龙仓先后以20750元、13390元的楼面价拍下东部新城的地块(泊璟廷)及江北万达隔壁地块(铂翠湾),地王再现,轰动一时。南部商务区陈婆渡区块的荣安琴湾,面积88-137的精装现房,卖到了22000元,高新区的蓝海,1#楼280平的楼王,一度冲到28000元/平米;雅戈尔长岛花园28639元/平米的均价,将这一轮火爆行情带到峰顶。这一时期的宁波房价,一度也冲到国内城市前十位。据搜房网数据监控中心统计:2010年宁波市六区商品住宅总成交10036套,同比下跌了近70%;商品住宅成交面积为1403526.15㎡,同比下跌65.63%;商品住宅成交均价为18722.04元/平米,同比上涨77%。

和今天的情况差不多,几乎每一个还不错的楼盘,都要排队抢购,个别楼盘,甚至要找人托关系才能买的。短期疯狂的上涨,再次推动了市场的恐慌情绪。2011年2月20日,政府限购政策出台,新“国八条”宁波细则尘埃落定,在重申国家政策的基础上,结合宁波实际,对控制房价、加强住房保障、落实地方政府责任、引导合理的住房消费等方面做了进一步的拓展。政府规定,个人购买不足5年的住房转手交易的,全额征收营业税。对商业贷款购买家庭第二套住房的,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。新限购令出台前一周,2月14日—2月20日宁波市六区商品住宅成交408套。限购令出台后,成交量大幅萎缩,限购后的三周,成交量分别为213套、108套和176套,较2月14日—2月20日这一周成交量下降47.79%、73.53%和56.86%,足以体现限购令对宁波楼市的威慑力。

受调控政策影响,同期入市的楼盘,包括集市港奥特莱斯边上的半岛悦城(均价13435元/平米),高桥的银亿晴园(均价14578/平米),长岛花园二期和新海景花园(均价34721/平米,高层楼王突破60000/平米),荣安府(均价25141/平米)等项目,纷纷下调销售预期。限购后的宁波楼市,量价齐跌,幅度惊人。相当长的一段时间里,楼市像霜打的茄子一般,一蹶不振。

宁波楼市 冷暖十年

到2012年2月,限购出台一周年,宁波市六区销售商品住宅10000余套,二手房成交8800套。相比较限购前的数据,实在萧条。2010年2月到2011年1月销售套数17450,二手房成交20285套;2009年2月到2010年1月成交32334套,二手房成交42422套。

楼市的萧条也连锁反应到这一阶段的土地市场,开发商拿地意愿不高,少有地王出现。直到第四季度,情况才有所好转。2012年9月,方兴地产9009元/平米拿下鄞奉路地块(南塘金茂府),荣安地产9500元/平米和9975元/平米拍得鄞州湿地公园附近庙堰地块(观江园一、二期),10月,银亿8310元/平米的楼面价竞得江东区甬江东岸地块(银亿东岸),11月,万科10800元/平米拿下江东戎家2#地块(万科.江东府),12月,维科9580元/平米拿下东部新城地块(维科.东院),2013年5月,雅戈尔9930元/平米拿下东部新城水乡邻里地块(明洲)。5月底,东部新城东方一品盛大开盘,彻夜排队买房的盛况再现宁波。

2013年全年,宁波市六区共计成交商品住宅22964套,同比2012年上涨14.43%;成交均价14000元/平米,同比2012年上涨1.72%。全年住宅成交面积298.24万方,成交金额达417.53亿元。

这一时期的楼市和土地市场,极不均衡。有些楼盘供不应求,有些楼盘无人问津,几家欢喜几家忧。

4月30日晚,奥克斯盛世缔壹城二期开盘,狂降3000—5000元/平,震惊宁波!从将近15000元/平的均价,降到11000元/平。如此大的降价力度,如同丢下了一颗重磅炸弹,打响了宁波楼市的价格战。降价带动了该楼盘火爆销售,却激怒了此前买房的老业主,就在众人狂抢房之时,老业主中途杀出,怒砸售楼处。

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6月6日,高新区楼盘前程藏珑打出降价广告:“直降6000元/㎡,均价11800元/㎡,定金5万,先到先得!”并于当日晚开盘。一时间炸开了锅,人们直呼其为继奥克斯盛世缔壹城之后的“东部第二跳”。大幅降价的后果,和奥克斯差不多,售楼处遭到了老业主的打砸。

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戏剧般的宁波房地产市场,一直闹腾到2014年7月底,宁波政府取消限购政策。限购虽然取消,但货币政策并没有宽松,认房又认贷依旧存在,有过商业贷款记录的,哪怕房子卖掉,还清贷款再去贷款买房,依旧按二套房执行6成首付,房贷利率上浮。因而,楼市并没有很快复苏,市场依旧以观望为主。少数核心区块的品质楼盘,销售形势不错。8月底,南塘金茂府开盘均价25000,去化很快。9月,东部新城明洲一期火爆开盘,137小高层17000~22000元/平米,116-125平米的高层,1w5~1w8元/平米;万科江东府首批房源开盘,均价22500元/平米,久违的火爆市场行情,再现市场。2014年成为5年来成交量最大的一年,宁波市六区全年共计成交商品住宅30294套,同比2013年上涨31.92%;成交均价13230元/平米,同比2013年下跌5.50%,全年成交金额则达498.17亿元,呈现量增价跌的走势。(2013年成交22964套,成交金额为417.53亿元。全年住宅成交面积376.54万方)

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火爆的销售情况,只是出现在少数的品质楼盘,大量区位优势不明显的楼盘,售楼处门可罗雀。那几年里,不时有开发商跑路、项目烂尾的传闻。2015年4月,国家和地方政府再度出手救市:执行货币宽松政策,营业税周期由5年改为2年,首付3成,贷款利率优惠,大学生购房补贴,以及契税补贴等等。想尽办法鼓励买房,但市场还是不温不火,回暖节奏缓慢。

2014年4月,保利9960拿下东部新城核心地块(保利印江南)。2005年6月底,保利印江南开盘,洋房2w3、4,高层1w7、8,火爆开盘,去化非常快。土地市场也明显转热,15年9月,方兴地产8860元/平米楼面价,20.74亿拿下江东宁丰2-1地块(江东金茂府);10月,雅戈尔12276元/平米拍下东部新城水乡邻里最后一块地(新明洲);11月,江北湾头区块的华润万象府,一开盘便风光了一把——首批600余套房源去化超95%,单日创收15亿元。2015年,宁波楼市成交量较上年大幅上升,为历史最高,共成交商品住宅41442套、519.10万平方米,同比分别增长40.94%和41.75%,月均成交43.26万平方米。16年2月,融创12656拿下东部新城地块(宁波府)。

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到了16年5、6月份,持续的货币宽松政策,开发商拿地热情高涨,土地市场持续火热。自北京北辰在南塘老街附近的16825元/平米的地王开始,之后半年开启了地王模式、拍一块火一块,10月中海17540元/平米楼面价,总价44.75亿,宁波新地王诞生!地王效应让原本淡定的吃瓜群众,开始恐慌。2016年,宁波楼市一路高歌,新开楼盘几乎是开一个火一个,江东金茂府、宁波府、印江南、泊璟廷东境等楼盘还出现了抢房潮,甚至还出现了尚雅府这样的日光盘。

截止12月30日,全年商品房住宅成交60389套,成交面积756.06万方,成交金额1058亿元,成交面积和金额分别同比增长49.45%和56.30%,再创历史新高。

宁波楼市 冷暖十年

前几天,李嘉诚有一段关于楼市的发言,我觉得很好,分享给读者。他说:如果想炒楼,不要搞,现在这个时候楼价很高了;但是如果要自住,自己得收支应付得来,可以买,因为看不出房价这一两年房价会跌的苗头,购买力实在太强。自住的话,不管便宜还是贵,都应该买,现在觉得贵的,过几年算上通货膨胀,你会发现没买错。

只是李先生发言的背景在香港,和我们所生活的宁波,还是有着很多不一样。

房价还会涨多久?宁波会出台限购吗?目前的景象似曾相识,这是对靴子落地前的恐慌还是对货币通胀的恐惧?

时间会给出最好的答案,我们拭目以待。