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你的房子是“三产用地”吗?

时间:2016-06-15 17:39:50 编辑:聚土网 来源:网络

你的房子是“三产用地”吗?

最近有许多朋友在微信公众号留言询问:什么是三产用地?我们的房子是不是“三产用地”?究竟会不会影响未来居住?和“小产权房”有啥区别?

针对朋友的留言,就简单的为各位梳理下。

你的房子是“三产用地”吗?

三产用地的概念用途

根据我们国家现行的土地法律法规规定,中国土地性质分为两大类:一是全民所有制土地;二是集体所有制土地。

房地产开发只能利用全民所有制土地,而不能利用集体所有制土地,只有通过征用把集体所有制土地转为全民所有制土地才能进行房地产开发。

集体所有制土地中有一类特殊的土地俗称“三产用地”,也称第三产业留用地,是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内,但它的性质是集体所有土地,不能直接用于房地产开发。但是部分地区出台新规,农村集体“三产用地”可以上市交易,但也有相关条件的限定。

“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益,该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证,且出租期限受法律限制不能超过20年。因此这种土地开发方式不属狭义的房地产开发。

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为什么会有三产用地?

随着社会发展和城市化进程的推进,规划区内可利用土地减少,农民产业用地安排存在一定的难度,同时也给城市规划管理带来了一些问题。政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题,在政策规定下,对土地进行合法使用,解决居民的住房问题的同时提高居住的居住水平,加速社会发展。

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三产用地的房子是否合法?

三产用地,是受政府认可和保护的,三中全会也指出,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

为此,通过政府规划和国土局相关部门审核通过的农村集体第三产业用地,也称之为商业服务用地,用于商业、居住等,这些性质的项目是通过正规程序,征得相关部门同意之后,开展建设的。即使产权不足70年,也不会列入“小产权房”范围,因此,该类型的房子是受到国家保护的,也将不会列入“清理”范畴。同时这些性质的房子,是顺应了社会居民的需求,缓解了社会对住房的需求。

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三产用地和小产权是否等同?

第三产业留用地这条路子目前在全国尚属独一无二。从集体第三产业留用地到政府征用、到国有建设用地、土管局再出让给村里,最终取得《国有土地使用证》,通过一系列程序,既保证了农民的利益,又规避了第三产业留用地的政策风险。

但是由于其产权不能分割到个人,所以很多人会将其误解为小产权房。小产权房用地的批建手续只停留在乡镇或者村一级的,而不像第三产业留用地已经上升到市国土的层级。所以它是属于非法开发,完全不受法律保护。所以仅仅从合法性方面看就不可能等同。

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三产用地项目的房子有没有房产证?

很多房产商在说到这个问题的时候一般要么含糊其辞,要么就说五年后会有。但是根据相关规定,三产用地房屋是没有房产证的,一般都是签订的租赁合同而非购买合同。当然各地政策有所不同,具体情况仍需咨询当地国土房管部门。

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三产用地房屋的租赁期限就只能是20年吗?

超过期限会有什么影响?关于租赁合同的年限,法律虽然认定二十年为最长租赁期,但并没有禁止签二十年以上的租赁合同、也没有规定二十年以上的租赁合同是不合法的,法无禁止即自由。

对于第三产业留用地70年使用期限采取租赁期自动续签方式,和承租人之间签订合同时在租赁年限上写明“20年+20年+20年+10年”的租赁方式,即每一阶段年限到期即自动续签下一阶段租赁合同,从而有效规避政策与法律风险。

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三产用地房屋可以进行买卖吗?

不能买卖。因为当初签订的就是租赁合同。不过可以按照自己的意愿转让租赁权。只要由产权所有人、转租人、承租人、物管公司共同签字盖章,即可转让租赁权,不需缴纳任何税费。

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