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拿下南街综合体运营权的背后,新东百计划全面启动

时间:2017-08-08 16:57:54 编辑:新新向日葵 来源:网络

日前,东百集团对外发布公告称,东百确定中标 “三坊七巷南街城市生活综合体运营服务项目”,该项目计租面积约4.62万平方米,租赁期为10年(不含装修免租期1年),成交单价为4,900万元/年。

在此前的8年里,东百集团深受地铁施工的影响。正因如此,南街综合体项目对于东百集团而言,意义非比寻常。

在拿下南街项目的背后,是东百集团已悄然启动的全面转型计划,未来的东百,将进行一系列商业创新,调整转型。

拿下南街综合体运营权的背后,新东百计划全面启动

一波三折

因特殊的地理区位,南街综合体项目的关注度毋庸置疑。资料显示,南街综合体项目可营业面积达4.62万平方米,与地铁相结合,分地上、地下两大部分。地下部分为贯穿南街东西向的地下商场,从地铁南门兜站步行直达东街口站,贯通南街东西两侧主要商业区,串起新东街口商圈。此前,业内就有传言,阿里影业、东百集团、大洋百货等多家名企对该项目颇有兴趣。

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东百东街店和东方百货将通过空中廊桥互通(示意图)

但事实上,南街综合体项目并未像外界所盛传的那样引发疯抢。今年1月3日,南街综合体项目正式以招标的形式寻找运营方。记者获得的标书显示,在第一次对外公开招标中,南街综合体第一年的最低承包费用为6300万元/年,并要求每两年递增5%,投标人须为2015年台湾百大企业或2015年美国《财富》杂志500强企业或在国内或港澳台上市的零售企业之外,还必须拥有国内大中型城市单个项目有成功经营10万平方米及以上商业综合体或者购物广场经验。

首次招标并不顺利。1月26日当天,三坊七巷保护开发有限公司对外发布南街综合体流标公告,流标原因为仅有2家合格的投标单位投标,不足需要三家的合格投标人参与投标的规定。

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东百中心在10-11F设置观景瞭望台俯瞰三坊七巷

2月13日,三坊七巷保护开发有限公司再度对外发布公告,改成以竞争性磋商的形式对外寻找南街综合体运营方,此次磋商因仅有东百集团一家参与而再次流标。

经历了两次流标之后,5月18日,南街综合体项目第三次发布公告。相比前两次,此番对运营方的条件要求进行较大幅度的调整,将最低承包价下调为4900万元/年,同时将运营方曾经营的商业综合体或购物广场面积从10万平调整为5万平,租金递增标准也从每两年增长5%调整为正式租金开始起算的第五年开始递增,每两年递增5%。

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虽然条件有所下调,但此次磋商经历多次条件变更和暂停之后,最终被取消,取而代之的是以电子竞价方式对进行公开招租。6月15日,三坊七巷城市综合体项目发布招租公告,定于6月29日对改项目进行电子竞价,初始挂牌价仍然是4900万元/年。正是通过这次竞价,东百集团最终拿下南街城市综合体项目。

“超级新物种”

尽管招标过程一波三折,但对于东百而言,却是志在必得。过去8年里,东百占据优越的地理位置却因地铁围挡而饱受煎熬,好不容易等来地铁通车,自然不愿错过这个大展拳脚的机会。

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正在扩建中的东百东街店

不过,有业内人士指出,如果仅从南街项目本身来看,一字排开的多层建筑格局有一定的缺陷,二楼以上商铺较难形成自然客流,这就对运营方的运营能力提出了很高的要求。

但对东百集团而言,却有莫大的信心。早在拿下南街综合体之前,东百集团就已开始对两大主力店进行改造,东百东街店、东方东街店两家门店将连通为一座经营面积超过12万㎡的商业综合体。据知情人士透露,南街将与原有两大主力店连为一体,从空间布局、硬件设施、业态分布等方面进行重新梳理和定位,原有的两大主力店正改造合并成为新的东百中心,新南街综合体将整合进去,成为东百中心三期。

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命名在某种程度上也暗示了南街综合体的定位,根据东百的规划,南街项目将更为注重客户体验,未来的南街综合体,将成为集吃、游、玩、购为一体的购物艺术中心和体验中心。

与此同时,新东百中心将由传统精品百货向购物中心转型,三个相对独立又连成一体的项目之间既有内部差异,又协同并进,商业总面积接近17万平米,在规模上已形成巨大的优势,在商业布局上辗转腾挪的空间相当大。目前,福州最大的城市综合体,商品品牌最多为200多个,根据东百的规划,新东百中心将是一个拥有700到800个商品品牌的超级综合体,在这个超级综合体里,东百将加强对品牌的掌控力,进行新零售模式的创新和布局,欲打造成为一个以极致客户体验和场景式购物为立足点,可覆盖全客群,定位介于传统精品百货与购物中心之间的商业“新物种”,未来目标是达到20亿营收以上。

新东百计划

拿下南街项目,依托东百中心,打造领先的商业模式,并进行复制,背后是东百对零售业务全面转型所进行的一系列布局。

东百集团已有60年历史,一度是福州百货的代名词。老牌名企在获得成功的同时,往往陷入路径依赖,未能及时调整商业模式的状态,东百同样如此。之前,东百集团零售业务主要以精品百货为主,随着零售业的发展,消费结构已由物质型消费向服务型消费升级,由传统消费向新型消费转变,消费者更加注重消费体验及互动感受。传统精品百货业态单一、体验感差,显然难以适应新消费市场的变化。

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也正是看到这一点,从去年开始,东百集团就已对门店进行了业态调整,东百元洪店经历了近4个月的闭馆重装,重新定位的Young Home东百元洪城以“年轻人、年轻家庭”为目标客群,以“潮流、酷炫、好玩”为出发点,全力打造福建首创的“主题情景式街区”。

转型的另一个抓手是人事。据国内媒体报道,今年五月,袁幸福履新东百任商业副总裁。在此之前,袁幸福曾服务于茂业国际、银泰商业,履新前的职位是银泰商业集团助理总裁、杭州区总经理、银泰百货武林总店总经理,期间曾多次主导门店大变革,正是在其手上,完成了银泰武林总店历时三年的大调整。

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地下空间四通八达

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地下商业中心示意图

根据东百的规划,未来的零售业务将由传统百货业全面向新零售转型。业内人士认为,请来袁幸福,就是希望借助他丰富的商业经验,加速推进东百的全面变革计划,据悉,东百将竭力打造成具有国内影响力的品牌。